一、何为收楼？

　　通俗来说，收楼就是购房者买了房子，手续全办完了，钱也付了，开发商就可以把楼给购房者，指定日期什么时候购房者去收；

二、收楼需要哪些条件？

　　1. 开发商应当出示《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（此三项必须为原件）以及《房屋土地测绘技术报告书》，并由开发商加以说明；

　　2. 对新房做综合验收，检查房屋是否存在漏水、渗水、严重裂缝、天花脱落等导致业主无法入住的瑕疵；

　　3. 买卖合同约定的其他交楼条件，如永久水电等。

　　备注：开发商不具备上述任何一项条件，业主可以拒绝收楼；缺乏《竣工验收备案证》的房子不能办理房产证。

三、收楼通知书也有猫腻！

业主在自行验房的时候，需要注意以下几方面：

门

1、门的开启关闭是否顺畅？

2、门插是否插入得太少？门间隙是否太大？（特别是门锁的一边）

3、门四边是否紧贴门框？门开关时有无特别声音？

4、大门、房门的插销、门锁是否太长太紧？

 

窗

5、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

6、开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？

7、窗户玻璃是否完好？

8、窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。

 

 地板

9、地板有无松动？爆裂？撞凹？行走时是否吱吱作响？

10、地板间隙是否太大？

11、柚木地板无大片黑色水渍？

12、地脚线接口是否妥当？有无松动？

13、地面是否有裂缝？有否起砂现象？

 

 天花

14、顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题、看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。

15、顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。

16、特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。

 

  墙

17、墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？

18、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？

19、墙身、墙角接位有无水渍？裂痕？

20、内墙墙面上有否石灰爆点？

 

厨厕

21、厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。

22、坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？

23、浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？

24、厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。

25、砖缝有无渗水现象？

26、厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？

27、水池龙头是否妥当？下水是否顺畅？

28、卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。

29、出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？

30、下一层的邻居家是否漏水？是的话你自己家的日子也一定不好过。

　　当业主收到发展商寄出的收楼通知书时，首先要看信的邮戳日期是否超过了预售合同上的收楼日期，如超过了，可考虑向发展商按合同索赔。

四、收楼时间什么时候最好？

　　一般房产商通知小业主收楼时间比较早，建议不要在第一、第二天去收楼。因为那两天同时来收楼的人很多，陪同验收房子的人也不会有太充裕的时间仔细陪同看房。不妨选择第三天或第四天。

五、户型面积大小要仔细！

　　开发商出具《实测面积测绘报告》，双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等。违约金的起算时间是合同第八条或者第十一条（新版）约定的交楼时间届满之日，截止时间是收楼之日，双方另有约定的，按照约定处理。

　　注意核实面积、合同及价钱多退少补等问题。首先要确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。按最新规定，缩水小于0.6%，发展商不需作任何补偿；缩水在0.6%与3%之间，按合同约定的房屋单价多退；缩水超过3%发展商应多退或买家有权提出退房。

　　如果面积不是缩水，而是多了，增加面积小于0.6%的，房价款保持不变；增加面积在0.6%与3%之间，按合同约定房屋单价少补；增加面积超过3%，3%以内部分按单价少补，超过3%部分，买家无条件拥有。

　　备注：签订合同时将误差定在2%至3%，建议不超过5%。

六、开发商不支付违约金怎么办？

　　如果业主不急着收楼，就无需做任何事情，无需收楼，不要提交房屋质量维修单等（以免被认为收楼），无需发函，直到开发商符合合同交楼条件并且通知业主收楼时止再收楼。

七、物业是否有催交物业费等费用？

　　很多购房者都会遇上收房时物业催促交付物业费等费用。但根据建委的最新规定，开发商不得以先交物业费等费用为收房条件。从收楼书注明的收楼日算起，物业有一年的保修期，在此期间，发展商将对物业因施工造成各种质量问题进行维修。

　　假如该物业的预售证是在2011年10月1日前核发的，业主须按购房款的2%缴交物业管理维修养护基金；预售证在2011年10月1日后核发的，由开发商按物业总投资的2%缴交维修基金，在业主入住时缴交至1%以上，移交物业管理权时缴足2%。

八、物业的保障需合理清楚对待

　　从收楼书注明的收楼日算起，物业有一年的保修期，在此期间，发展商将对物业因施工造成各种质量问题进行维修。按目前的规定，当您所在的物业已交付使用的建筑面积达到50%以上，或者使用超过1年，已交付使用的建筑面积在30%-50%的，可以按程序成立业主委员会，以保障物业的合理与安全使用。

　　业主委员会有权对目前的物业管理公司的工作质量作出评价，若该公司未取得资质证书的，业主可拒交物业管理费，还可以辞退该公司，另外挑选更为合适的物业管理公司。

九、收楼时发现质量问题怎么办？

　　可以拒绝收楼。建议业主找专业验房公司协助，通过公证、拍照、两个非亲属的目击证人证明等形式保全证据。

　　与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据。

十、办理产权证有关事项

　　若业主委托开发商办理产权证，则可由开发商代收契税和房屋产权登记费。代办费金额双方协商。业主也有权拒绝代办。

十一、领取钥匙时不要忽略这些哦！

　　业主领取新房钥匙的时候，需签署《住宅钥匙收到书》，要确认楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表钥匙、电表钥匙是不是齐全。

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